文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的(de)可(kě)以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的(de)房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能(néng)交房的风险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学银(yín)行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福(fú)一家人(rén)。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支(zhī)持(chí)当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多(duō)人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不(bù)少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努(nǔ)力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上(shàng)有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房地(dì)产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对(duì)于预(yù)售楼花(huā)制(zhì)度(dù)的监管，即要求开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律师所(suǒ)托管(guǎn)，支(zhī)取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为(wèi)了(le)防(fáng)止(zhǐ)开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化(huà)机(jī)制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化进程(chéng)，唯有(yǒu)解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度(dù)不(bù)再适用(yòng)于当时的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利分房转向(xiàng)市(shì)场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长的(de)两大难题，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个项目的(de)开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人(rén)民(mín)银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动(dòng)了房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企(qǐ)业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先出(chū)售给购(gòu)房(fáng)者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的(de)按照工程进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售面积(jī)达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开(kāi)发投资占固定资(zī)产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资本市场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所(suǒ)有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期(qī)间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个(gè)独立(lì)的合同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能(néng)根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列(liè)问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通过(guò)与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规(guī)定(dìng)了开发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金(jīn)循(xún)环(huán)高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金(jīn)一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的(de)资金全(quán)部来自(zì)银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施(shī)工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭(píng)证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧(ōu)的(de)定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退还(hái)。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开(kāi)发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订立(lì)合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面(miàn)，英国设置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资(zī)金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购房者(zhě)资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成(chéng)“预售房定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后(hòu)由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发(fā)商需向购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余(yú)款按(àn)工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金(jīn)账户，交房(fáng)后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开(kāi)发商(shāng)有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会(huì)存入(rù)银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的(de)支持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金(jīn)融工具(jù)配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金安全(quán)。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独(dú)立于开发商、银(yín)行的第(dì)三方资金监(jiān)管(guǎn)机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束后(hòu)支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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